コロナショックで不動産投資はどう変わる？？③

コロナショックで定着しそうなライフスタイル？？

それが今後の不動産市場には大きな打撃になると思います。

そのライフスタイルとは？打撃を与える原因とは？

やはり大きいのはテレワークではないでしょうか？

テレワークを導入して壮大な社会実験的なことが今回ほぼ強制的になされており今までは何となくしないといけないよね？みたいな雰囲気からしない会社は悪！！という風潮

これが今後の不動産市場に影響を与えるでしょう

インバウンドの終息と回復の見通しが立たないことでしょう。すでに不動産市場に多くの民泊物件や旅館が売り出しておりますが買い手はつかない状態です。

①でもとりあげたホテルの閉鎖も相次いでおります。

飲食店、サービス業の長期自粛の影響、過去多くの不景気がありましたがそんなときでも一部の店が閉めるなりありましたが街自体を休業する、そこまでのことはかつてないと思います。

日本の不動産は社会構造的に新しいものを好む傾向があり、銀行などもある程度の条件が整えば融資をすることもありマンションやビルなど建設をしていきます。

大都市ですらオフィスは埋まりにくいですが街の開発などが持ち上がると、甘い予測でビル建設をしていくので結果的に地域バランスが崩れてそれが原因で衰退している場合が多いように見えます。（分散による相互衰退）

私の二か所の拠点のうち一か所の名古屋に顕著にみられる傾向ですね。需要も無い多くのビルを作った結果、比較的新しいビルですら入居者がいない。

この状況でテレワークが推奨され、定着した場合どうでしょうか？会社としてはコロナショックで直撃した損失をある程度早い段階で回収しようとした場合、人員を減らす、家賃を減らすなどの対策に出てきます。東北震災の時に節電が叫ばれて煌煌とつけていたネオンを消したり、エアコンを節電温度にするそれらが定着しました。結果それ以降も継続し社会的にも環境に良いということで続いています。

会社は経費が削減でき、政府の推奨や世の中がそういう流れという名目で合理化ができることであればそれを進めていきます。そうすることで社会的にマイナスイメージが付きにくくなります。

今まで六本木の一等地にオフィスを１００坪借りていたけど、半分にして社員に電気代補助を出したほうが社員が一人１坪占有すれば仮に２万円かかり彼らが使う机や椅子などの備品代、その他もろもろ考えても安くなります。交通費が掛からないだけでも大きいと思います。

オフィス需要が都市部でも減り苦肉の策でシェアオフィスをしておりますがすでに飽和状態ですしセキュリティーもよいとは言えないですね。サービス合戦で賃貸よりも手間がかかる割に収益があげにくい構造になっています。

ソフトバンクの孫さんが投資した会社も赤字がひどいのは報道でも知られています。

JRも自社の駅ビルに空室ができているので究極駅近を売りにシェアオフィス、サブスクなどを展開してきています。

インバウンドも急激に増えた需要を宿泊供給できない状態から次第に飽和になりながらも立地によっては高収益を生み出すモデルでした。

銀行も一昔前では借り手としては考えれなかったグレーな分野が民泊新法で合法化されたことでサラリーマン大家さんとは違う貸出先として貸し付けを増やしていきました。

当然、資金力のある会社などはホテル建設に旅館の買収など鼻息が荒く、土地もある程度まとまって立地が良ければ市場相場よりも高めで買う状況でした。

インバウンドでホテルなどの宿泊だけでなくお土産、ドラッグストア、免税店など比較的面積が大きい業種も今回大打撃を受けており仮に自粛が解除されても世界的にコロナが沈静化しない限り逆流感染を防ぐためにも海外渡航は少ないと思います。

その結果インバウンド特需の東京、京都、大阪などはダメージが大きいと思います。

京都などは日本人観光客が増えるというようなことを言っておりますが日本人観光客が清水坂の土産を買うことは少ないでしょうし、京都の食事をすることは少ないでしょう。

そんな根拠があるのかと言われたら、事実、京都に行けばサービスの多くはインバウンド向けです。地元の人が行く店とインバウンド向けはくっきり分かれていますがそれらのお店を支えるのはインバウンドで稼いだ方たちです。インバウンド関連のサービス業のスタッフやオーナー、言い出したらきりがないですね。　日本人観光客が減っていますが京都観光で消費された金額は一兆円超えを三年以上キープしておりました。

日本人が大挙押し寄せていた時代でもなかったわけで景気が統計のときよりも悪い今、昔に逆行したら風情とかいう話でもなくなると思います。

京都市、観光消費額1兆円突破、一方で日帰りなど日本人観光客の減少が顕著に －2018年度 | トラベルボイス

飲食店、サービス業は早い段階から危機が叫ばれていましたが政府の対策が遅くGWあけに倒産が多く言われております。

特に規模が大きくなるほど被害は大きく、テナント費用に人件費に対応ができるような状況ではないとこは間違いないでしょう、しかも多くの人を抱える産業ですのでいろんなところへの波及が考えられます。そしてクラブやホストクラブ、性風俗などの産業も自粛になりそれらのお店も継続が厳しいと言われております。テナント費用が普通のお店に比べて高く政府保証もそれらを面倒見ることができないことが挙げられます。

上記のことを総じて予測を立てた場合

オフィス需要はすでに供給過多で都心にあっても優良な貸出先を見つけることは難しいと予測されます。大規模デベロッパーのビルに有料クライアントが行くことがあっても中小の企業や個人などは今回のコロナショックで回復が比較的遅いと思われるので新規での買いは注意が必要でしょう。

買うのであれば年末などを見て世の中の情勢が落ち着いてからでないとオーナーチェンジでも危険が伴います。なぜなら引き継いだ段階で滞納や退室などもありえます。

宿泊施設は立地が良く大型の物件は今後多く出されるので購入もありかと思いますが問題はインバウンドが回復するまで資金、財務体力があるか？日本人客を集客できるかなどでしょうか？コロナ終息後は反動で海外から来る方も多く予測されます。

しかも多くの宿泊施設が縮小へと向かっていますし民泊物件も減ってライバルが少なくなりますのでよいと思います。

但し買うときはしっかり値段を抑えることと当面の運用対策をしないといけないと思います。

飲食関連の物件は大幅に減るとことが予測されます。もともと体力がない分野でさらにコロナ回復後も個人消費が落ち込んでいて急激な部位時回復が見込めないですね。

政府がコロナ対策で補助金やいろんなことを考えておりますがすでに融資を受けてさらに追加融資で生きながらえても継続していくだけの体力がないところも多いと予想されますので購入したりするのは非常にリスクがある上、退室した後の入居に時間がかかると考えられます。

上記、三つの視点で簡単に述べましたが不動産の下落要因は複雑に絡んでおり考えてあげ出したらきりがないのも事実です。

ここ数年一部の分野でバブルっぽい現象がありました。日本語学校設立ブーム、実習生受け入れブームなど今に日本が消費でも仕事でも外国人に頼らないと経済が維持できない局面に来ていることが反映されたバブルだったと個人的には思っています。

今回のことで大幅にブレーキがかかるでしょう。企業や産業が細るので実習生も減るでしょうし、日本に来ても就職ができない彼らが働く場所であってサービス業も急回復は少ないでしょう。

個人的には不動産は駅近、その都市の主要な路線沿いの物件など良いかと思います。

長期ビジョンで街の発展を考慮する不動産を購入するのが良いと思います。

個人で購入するのであれば５００万から１０００万までの物件が良いでしょう。万が一叩き売るときも損失が少なくて済みます。

あと価格的に売りやすい価格帯です。

大阪で不動産投資を始める方はぜひご相談ください

上記価格帯の物件多数ございます